Нюансы покупки земли в Греции

Нюансы покупки земли в Греции

14.11.2012 15:54
В этом году на Greek.ru все чаще приходят вопросы от посетителей портала, желающих приобрести недвижимость в Греции для отдыха или для бизнеса. Наверное время пришло. Мы решили встретиться с греческим инженером, чтобы узнать нюансы покупки участков земли в Греции. Стоимость строительства заметно снизилась за прошедшие годы, что делает покупку земли для последующего строительства выгодным вариантом.

Господин Схиноплокакис Георгиос - инженер с 13-летним опытом проектирования и строительства самых различных зданий (жилых домов, гостиниц, магазинов) на о-ве Крит. Владеет собственной строительной компанией, а также занимается подготовкой полного пакета разрешительных документов. Г-н Схиноплокакис хорошо разбирается в интересующей нас теме и с удовольствием согласился рассказать российским гражданам об особенностях покупки земли в Греции.


Вопрос:
Количество российских туристов, посещающих Грецию, с каждым годом растет. Некоторые из них, давно влюбленные в эту страну и приезжающие много лет подряд, желают проводить здесь больше времени и не зависеть от отелей, а некоторые планируют даже инвестировать средства в туристический сектор. В последние годы растет интерес россиян к покупке участков земли в Греции для строительства как отелей, так и собственных домов. Однако законодательная база Греции, а также процесс покупки и оформления документов незнакомы российским гражданам. Поэтому мы просим Вас ответить на несколько основных вопросов.

Ответ:

Прежде всего нужно понимать, что в Греции в области строительного законодательства царит «многозаконие», что означает следующее:
  • Во-первых, законодательство не единое для разных регионов Греции (в основном по причине геоморфологических различий, а также из-за значительного разнообразия природных условий в зависимости от региона). 
  • Во-вторых, для каждого региона существует множество постановлений и президентских указов, которые время от времени предоставляют права на строительство либо же отменяют некоторые из них. 
Это обязывает сотрудников серьезных фирм, которые занимаются покупкой, продажей и строительством в Греции, постоянно следить за законодательной базой, идеально в ней разбираться и быть способным немедленно реагировать на любые внесенные изменения.

Ответы на нижеприведенные вопросы указаны с учетом особенностей критского региона и на основании действующего на данный момент землеустроительного законодательства.


Вопрос:
Какие разрешительные документы должны быть предоставлены потенциальному покупателю земельного участка в Греции с тем, чтобы можно было построить дом или отель?

Ответ:

Чтобы быть уверенным, что на приобретаемом земельном участке вы сможете построить именно то, что хотите (дом или отель), как минимум должны быть следующие документы:
  • полный топографический план с выпиской в масштабе 1:5000, на котором будут видны береговая линия* [примечания см. ниже] и линия пляжа (если речь идет о прибрежном участке); 
  • документ, подтверждающий право собственности продавца, а зачастую такие же документы и от предыдущих владельцев; 
  • в случае покупки земельного участка для постройки отеля, необходимо иметь заверенные нормы застройки и свидетельство на использование земли. 

Вопрос:
Как определяется и от чего зависит разрешенная площадь застройки (иными словами «какой метраж можно построить») для участка в зоне города и вне зоны города, а также для постройки жилого дома для личного пользования или гостиницы? Например, на земельном участке площадью 4000 м2 сколько можно построить в каждом из этих вариантов?

Ответ:

Коэффициенты застройки (ΣΔ) очень разнообразны (по причине «многозакония» в землеустроительстве). Разрешенная площадь застройки зависит от таких факторов, как, например коэффициент застройки (в зоне города), и от градостроительного регламента каждого конкретного населенного пункта (является ли он традиционным или нет, какие необходимые нормы площади приняты для признания участка подходящим для застройки и т.д.)

В приведенном примере на участке площадью 4000 м2 можно построить одно здание площадью 400 м2 или же минимум 800 м2 при условии разделения этой площади на два участка – в зоне города.

Вне зоны города можно построить максимум 200 м2.

Для гостиницы в зоне города максимальная площадь застройки на данном участке составит 1880 м2. Вне зоны города, согласно законодательству греческой организации туризма (ЕОТ), минимальная площадь земельного участка для постройки гостиницы должна составлять 10000 м2.  Впрочем, существует также возможность постройки коттеджа или нескольких туристических сооружений**, которые относятся к второстепенным видам размещения туристов и, естественно, не считаются гостиницами.


Вопрос:
Насколько влияет близость к морю на цену участка?

Ответ:

Расстояние до моря – очень важный фактор, непосредственно влияющий на стоимость недвижимости, особенно если она расположена в туристически развитом регионе. Нет определенного коэффициента, который позволяет рассчитать конкретную стоимость недвижимости в зависимости от этого расстояния, однако для того, чтобы лучше понять уровень этой зависимости, я приведу вам пример.

В туристически организованном регионе (например, поселок Платаньяс, район Ханья) цена квадратного метра недвижимости на участке, непосредственно выходящем на пляж, составляет примерно 1200 евро. Для такого же участка в 50 метрах от моря цена падает до 600-700 евро за квадратный метр.


Вопрос:
Как сегодня изменилась стоимость строительства за квадратный метр в категориях эконом, бизнес и VIP?

Ответ:

Стоимость строительства одного квадратного метра в соответствии с качеством (категории эконом, бизнес и VIP) не является абсолютной, но мы можем назвать стартовую цену для этих трех категорий (в нее не включена стоимость земельного участка). Для категории эконом стартовая цена сегодня составляет 900 евро, для бизнес – 1100 евро и для VIP – 1500 евро. 
 
Вышеуказанная стоимость повышается в зависимости от многих факторов. Кратко перечислим основные из них:
А) расположение недвижимости – удаленность от мест производства и продажи строительных материалов;
Б) состояние окружающей среды, где наиболее важный фактор - это способ доступа к земельному участку;
В) расстояние до коммунальных сетей электро- и водоснабжения;
Г) состояние почвы на участке (например, необходимо ли удалять камни).



Вопрос:
Если говорить о строительстве новых отелей или модернизации старых, то до кризиса действовала программа субсидирования отелей 4 и 5 звезд и предоставлялись безвозмездные субсидии на модернизацию старых отелей. Сейчас какая ситуация с этими программами?

Ответ:

Программы, которые касаются модернизации и повышения категории существующих старых отелей более низкой категории до 4 и 5 звезд, проводятся до сих пор.
Ожидаем начала действия программы субсидирования строительства с нуля отелей высшей категории (только 5 звезд), в рамках которой процент государственных субсидий составит от 35% до 45% общей стоимости строительства.



Вопрос:
На какие еще важные моменты стоит обратить внимание российскому покупателю земельного участка в Греции?

Ответ:

Нюансы, которым следует уделить особое внимание россиянам (и любым другим покупателям), следующие:
А) топографический план (он должен быть полным);
Б) все решения суда, наличие которых считает необходимым ваш инженер;
В) договора (включая документы предыдущих владельцев вплоть до подтверждения факта пригодности к застройке);
Г) выписка из земельного кадастра (в тех регионах, где он составлен);
Д) зоны Natura***, береговые линии, зоны экспроприации.


Мы благодарим г-на Схиноплокакиса за ответы и вместе планируем новые статьи по актуальным вопросам строительства в Греции.

Если у Вас остались вопросы к инженеру или Вы бы хотели проконсультироваться по конкретному участку, пожалуйста, пишите.


ПРИМЕЧАНИЯ
* - береговая линия – граница, которой достигают волны при шторме. Именно эта линия является границей между земельным участком, находящимся в частной собственности, и пляжем, который в Греции является государственной собственностью.
** - частная вилла (коттедж) должна быть единственным зданием на земельном участке, в то время как туристических же сооружений (вилл) может быть несколько.
*** - Natura 2000 – европейская программа защиты окружающей среды с выделением специальных зон защиты флоры и фауны. В них действуют частичные или полные ограничения различных видов деятельности, в том числе строительства, на определенных земельных участках.
Автор:  Ольга Дерновская. Специально для проекта «Греция от Greek.ru»
Источник:  http://www.greek.ru/

Количество показов: 6713
Автор: Ольга Дерновская. Специально для проекта «Греция от Greek.ru»

О цитировании наших новостей в других СМИ.